16.11.09
Comprensorio C5 verde pubblico ed altro … n. 4

I lavori riconducibili al completamento delle opere di urbanizzazione del C5 (previste dal Piano Particolareggiato del 1997 e oggetto della Convenzione del 1998 tra Comune e Consorzio dei proprietari) stanno proseguendo anche dopo la metà di ottobre, tempo in cui si prevedeva il termine dei lavori, in maniera altalenante. Alcune foto "cliccabili" sulla planimetria illustrano un po' la situazione.


Nel frattempo il C5 è stato oggetto di un altro Piano Particolareggiato (PP), in variante al Piano Regolatore, che il Comune ha adottato nella seduta consiliare del 30 settembre scorso, con 9 voti favorevoli, 4 contrari e due astenuti. Dall'elenco dei presenti e dei votanti si evince che i 2 astenuti appartengono alla minoranza e che dei 4 contrari almeno uno fa parte della maggioranza. Sarebbe interessante conoscere le motivazioni delle diverse posizioni.
E' interessante valutare, per quanto possibile non avendo io conoscenze specifiche di urbanistica, l'impatto del nuovo PP sul C5.
E' opportuno a tal proposito ricordare che nel tempo il C5 è stato interessato:

  • nel 1989 da un PEEP (Piano per l'Edilizia Economica e Popolare);
  • nel 1977 da un PP, con Convenzione scaduta nel marzo dell'anno scorso e tutt'ora in completamento;
  • nel 2000 da un PP rimasto lettera morta.

Dalla documentazione che ho visto il nuovo PP riguarda le aree residue del C5 che, per quel poco che ne so, hanno avuto una storia sofferta in quanto inizialmente interessate in parte dagli standard urbanistici del PEEP del 1989, standard poi "stralciati" per una serie di vicende nelle quali è difficile entrare nel merito. Il nuovo PP prevede di dedicare, su una superficie residua totale di 5513 mq, 3080 mq ad edilizia residenziale e di attività complementari alla residenza. In realtà le aree residue già nel 2000 furono oggetto del PP rimasto lettera morta, anche se approvato dal Comune, che prevedeva anch'esso 3080 mq di area residenziale. Il PP recentemente adottato dal Comune ha la particolarità di prevedere un "Centro Commerciale" o meglio, come recita la "Relazione Tecnica", "spazi accessori alla residenza(spazi commerciali, studi professionali, atelier, uffici pubblici e privati, spazi integrativi e complementari alla residenza stessa) ... ". Sulla planimetria del nuovo PP si individuano 24 di tali spazi su due livelli. Con il nuovo PP inoltre: "a) viene prevista ... la realizzazione e la cessione all'Amministrazione comunale dell'area destinata a parcheggi, interna all'area edificabile; b) la costituzione di una servitù di pubblico transito sulla scala e sulla rampa interna all'area edificabile onde permetter l'integrazione ed il collegamento delle aree residenziali esistenti con le aree attrezzate a verde pubblico, attualmente in fase di realizzazione". Con la figura seguente ho cercato di mettere assieme i diversi pezzi del C5, inserendovi le previsioni del nuovo PP (la zona in alto contornata da un bordo viola scuro)

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Mettendo insieme i dati del PEEP effettivamente realizzato, del PP del 1997 in corso di realizzazione, delle previsioni del nuovo PP,e confrontandoli con i dati analoghi delle previsioni del PRG ho ottenuto le seguenti tabelle:

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Il totale del PRG (59750 mq in origine) l' riportato pari a 59745 mq per allinearlo con il dato corretto considerato dal nuovo PP. Con tutto il beneficio d'inventario del caso, trattandosi di un'elaborazione del tutto personale e senza conoscenze specifiche in materia, noto:

  • a C5 completato, rispetto alla previsione del PRG, un aumento di circa 1000 mq di area residenziale ed accessoria alla residenza. Per avere un riferimento in termini di cubatura, 1000 mq corrispondono all'area di ciascuno dei lotti su cui insistono le palazzine condominiali del C5;
  • una riduzione degli standard come mq/abitanti rispetto al PRG, anche se superiori al DM 1444/68. Personalmente il riferimento al DM 1444/68, che storicamente nacque per porre un argine ad interventi "selvaggi" imponendo delle dotazioni minime (ricordiamo l'epoca d'oro dei "palazzinari"), mi sembra anacronistico: basti pensare che nel 1968 al Borgo c'era ancora, senza troppe difficoltà, il doppio senso di marcia e ancora vi si svolgeva la passeggiata.

Viene spontaneo ora fare qualche riflessione, sulla base di quanto realizzato, quanto in corso di realizzazione e quanto ancora da realizzare in ambito C5. Uno standard che si evidenzia per la sua marcata riduzione rispetto alle previsioni del PRG è quello del verde pubblico. Tra l'altro, allo stato attuale, a parte qualche recente episodica "smorganata", di quanto previsto nella Convenzione del 1998, ancora niente di concreto è stato realizzato. Per il verde pubblico il nuovo PP, oltre alla realizzazione di un "trapezietto", che rimane abbastanza a se stante, prevede, come da "Relazione Tecnica", un collegamento delle aree a verde pubblico con le aree residenziali. Osservando il particolare del complesso degli interventi a completamento

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le aree che potrebbero essere interessate si trovano in una situazione un po' particolare: infatti la superficie triangolare evidenziata in giallo, che dovrebbe essere di circa 200 mq, è stata usata per altri scopi e ciò ha comportato, come del resto ho evidenziato precedentemente, oltre alla riduzione di area anche una soluzione di continuità rispetto alla previsione del PP del 1997 circa il verde pubblico in quella zona. Tra l'altro, andrebbe forse anche corretta la tabella di sopra, togliendo dal verde attrezzato perlomeno i circa 200 mq della porzione "giallata" di cui sto parlando. Dalla Convenzione del 1998 risulta che quella porzione non partecipò al Consorzio. Inoltre, cercando di ricostruire la situazione, si legge sulla "Relazione Tecnica" del nuovo PP a pg. 1 che il PP del 1997 "è stato attuato in conformità al piano ad eccezione di una ridestinazione delle aree afferenti il lotto edilizio n. 26 del piano stesso, che previa autorizzazione comunale sono state stralciate dal piano e ridefinite ed attuate come parcheggio privato a servizio di un edificio commerciale". Presumo che questo passo si riferisca all'area "giallata" ma quello che significhi non riesco a capirlo: dal mio punto di vista, oltre alla rottura della continuità di una zona a verde pubblico, mancano ulteriori 200 mq di verde pubblico rispetto alla previsione del PRG (nonché del PP del 1997). In definitiva per il verde pubblico per quanto riguarda il PP del 1997 si resta ancora in attesa, per quanto riguarda il futuro la previsione concede il "trapezietto" a se stante ed un collegamento verso un'area che ha parere mio andrebbe meglio definita nella sua effettiva consistenza. Il tutto con una riduzione di 2337 mq rispetto alle previsioni di PRG (ci metterei anche i circa 200 mq "giallati", che però si potrebbero recuperare con una soluzione achitettonica che unisca le due aree ora divise).
Considerando lo standard "parcheggi" quello che comincia a succedere al C5, anche con standard "superiori" al DM 1444/68 è mostrato da questa foto, credo abbastanza eloquente:

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E' da tener presente che questo accade in un contesto in cui manca assolutamente segnaletica, non vi sono divieti di sosta ecc. E' vero che la riduzione delle aree destinate a parcheggio rispetto alle previsione del PRG, anche a comprensorio completato, non è eccessiva, ma è anche vero che dal primo intervento che ha interessato il C5, che, a parte le vicende successive, è stato il PEEP del 1989, non è ancora stato realizzato un parcheggio: l'unico parcheggio finora è la strada, non ancora pubblica. Forse è il caso che il Comune prema per la realizzazione e prenda in carico le opere di urbanizzazione della Convenzione del 1998: la circolazione stradale, in una zona nella quale oramai vivono perlomeno 50 famiglie non può ridursi ad una questione fra privati. Venendo alla previsione del nuovo PP si legge nella "relazione Tecnica" di un'"area destinata a parcheggi, interna all'area edificabile" di 157 mq che, considerato il minimo di 10 mq per posto auto, corrisponde a 10 posti auto. Personalmente non sono riuscito a localizzare questi 157 mq nell'ambito del C5, dato che sia nella "Relazione Tecnica" che nella tabella di sopra per avere i 5513 mq delle aree residue occorre considerare per "Area per parcheggi" 99 mq e non 157 mq. Al di là delle previsioni anche per i parcheggi si resta in attesa di quanto previsto dal PP del 1997 , a quasi due anni dalla scadenza della Convenzione.
Quale che sia il futuro delle "aree residue" è comunque opportuno che la futura Convenzione fra Comune e proprietari preveda una subordinazione, integrale o per fasi, delle concessioni di edilizia privata alla realizzazione preliminare delle opere di urbanizzazione primaria, come fanno molte Amministrazioni (basta fare una ricerca nel Web per sincerarsene). Diversamente è facile prevedere che dalla stipula della futura Convenzione si dovrà attendere almeno dieci anni, cioè la sua scadenza, prima che vedano compimento le opere di urbanizzazione primaria delle aree residue (come sta succedendo al C5 ed in altri comprensori di Vignanello). Ciò significa che, ammesso e non concesso che sia prossima la conclusione dell'urbanizzazione del PP del 1997, quanto recitato dalla "Relazione Tecnica" del nuovo PP, cioè per esempio:

  1. "la progressiva razionalizzazione del contesto",
  2. "il completamento e la saldatura della viabilità dei contigui comprensori C4 e C5 (?)";
  3. "il completamento dell'asse stradale est-ovest a servizio dell'intervento P.E.E.P. e del presente piano attuativo";
  4. ecc. ecc.
vedrà la luce nella migliore delle ipotesi nel 2020.
Si aspetta intanto fiduciosi il completamento e la presa in carico da parte del Comune dell'urbanizzazione primaria della Convenzione del 1998.

Nino Fanti

P.S. per chi è interessato la Delibera di adozione del nuovo PP risulta affissa all'Albo Pretorio il 19 ottobre scorso.

Questa pagina è linkata anche nel Forum "Spazio Aperto" del Comune di Vignanello e nel Forum del "Puzzoloso": in entrambi chi vuole può dire la sua in tempo reale, previa registrazione.